9 ขั้นตอนกู้ซื้อบ้านมือสอง สำหรับมือใหม่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง

การซื้อบ้านมือสอง ถือเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกสำหรับคนอยากมีบ้าน แต่มีงบประมาณจำกัด หรืออยากที่จะประหยัดงบ เพื่อนำเงินส่วนที่เหลือไปทำการรีโนเวทหรือแต่งบ้านเพิ่มเติม ทั้งนี้ บ้านมือสองมักมีเฟอร์นิเจอร์หรือมีการตกแต่งไว้อยู่แล้ว ทำให้ช่วยประหยัดงบส่วนนี้ไปได้มาก การกู้ซื้อบ้านมือสองจึงมีความคุ้มค่าไม่แพ้บ้านมือหนึ่งเลย

ในบทความนี้ Mr.Home Inspector จะมาแนะนำขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านมือสองฉบับเข้าใจง่าย เพื่อเป็นแนวทางให้แก่ผู้ที่กำลังฝันอยากจะมีบ้านสักหลังเป็นของตัวเอง

1. ประเมินความสามารถตัวเองในการกู้เงินจากธนาคาร

สำหรับหลายคนที่ไม่ได้มีเงินก้อนในการซื้อบ้าน แน่นอนว่าขั้นตอนแรกในการซื้อบ้านมือสอง คือ การยื่นเอกสารสำหรับขอสินเชื่อกู้บ้านกับธนาคาร หรือสถาบันทางการเงินที่เราต้องการจะกู้ โดยเจ้าหน้าที่จะทำการคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้านของผู้ซื้อว่า มีคุณสมบัติในการผ่อนจ่ายต่อเดือนเป็นจำนวนเงินเท่าใด มีหนี้เป็นจำนวนเท่าไหร่ และเมื่อหักลบกับรายได้แล้ว จะมีความสามารถในการผ่อนต่อเดือนเป็นเงินจำนวนมากน้อยแค่ไหน นอกจากนี้ ควรสอบถามรายละเอียดและเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร แล้วนำมาเปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสีย คำนวณวงเงิน และอัตราดอกเบี้ยก่อนตัดสินใจเลือกธนาคารเพื่อทำการยื่นกู้

2. เตรียมวางแผนค่าใช้จ่ายต่างๆ

ในขั้นตอนนี้ คือ การตกลงค่าใช้จ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เพราะบ้านมือสองเป็นบ้านที่ผ่านการใช้งานหรือมีอายุ ส่งผลให้อาจมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุง ด้วยเหตุผลนี้ การซื้อขายบ้านมือสองจึงมีขั้นตอนการดำเนินการที่ซับซ้อนกว่าบ้านมือหนึ่ง ในการตกลงซื้อขาย อาจต้องระบุรายละเอียดความรับผิดชอบในสัญญา รวมไปถึงค่าธรรมเนียมเอกสารต่างๆ เช่น

• ค่าจดจำนอง
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
• ค่าอากรแสตมป์หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

โดยผู้ที่จะชำระค่าธรรมเนียมของเอกสารข้างต้น ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขายจะกำหนด ยกเว้น “ค่าจดจำนอง” ที่ผู้ซื้อต้องเป็นผู้จ่ายเท่านั้น

3. เลือกช่องทางการซื้อขาย

สามารถเลือกซื้อบ้านมือสองได้หลายช่องทาง ดังนี้

ซื้อบ้านมือสองจากเจ้าของโดยตรง

เป็นวิธีที่ง่ายที่สุด เพราะสามารถเจรจาต่อรองราคาบ้านกับผู้ขายโดยตรงได้ อีกทั้งยังมั่นใจได้ว่าหลังจากทำการซื้อ-ขายบ้าน และโอนกรรมสิทธิ์บ้านแล้ว สามารถย้ายเข้าอยู่ได้เลย อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านมือสองจำเป็นต้องระวังเรื่องรายละเอียดในเอกสารสัญญาต่างๆ เช่น การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ของเจ้าของบ้านเดิมและโฉนดที่ดินว่า ชื่อบนเอกสารและชื่อผู้ขายตรงกัน เป็นต้น

ซื้อบ้านมือสองจากธนาคาร

บ้านจากธนาคาร คือ สินทรัพย์ที่ยึดมาจากเจ้าของบ้านที่ไม่สามารถผ่อนชำระได้ตามกำหนดเวลาที่นัดหมายไว้ ทำให้ราคาบ้านถูกกว่าท้องตลาด ซึ่งเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ซื้อ แต่ต้องสอบถามสถาบันการเงินให้มั่นใจว่า เจ้าของบ้านเก่าได้ออกจากที่อยู่อาศัยแล้ว หากยังไม่ออกต้องแจ้งให้ธนาคารเป็นผู้ดำเนินการแจ้งเจ้าของเก่าให้ได้ทราบว่าบ้านได้ถูกขายเรียบร้อยแล้ว

ซื้อบ้านมือสองจากกรมบังคับคดี

บ้านจากกรมบังคับคดี คือ บ้านที่ลูกหนี้ถูกเจ้าหนี้ฟ้องร้อง จึงจำเป็นต้องขายบ้านเพื่อนำเงินไปใช้หนี้ กรมบังคับคดีมีหน้าที่นำบ้านซึ่งเป็นทรัพย์สินของลูกหนี้ ออกมาประมูลขายตามคำตัดสินของศาล

ซื้อบ้านมือสองจากนายหน้า

นายหน้าหรือเอเจนซี่ขายบ้าน คือ คนกลางระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เป็นผู้มีหน้าที่ช่วยขายบ้านให้แก่ผู้ที่สนใจซื้อ ข้อดีของการซื้อบ้านมือสองจากนายหน้าขายบ้าน คือ นายหน้าขายบ้านจะช่วยอำนวยความสะดวกให้ เช่น ติดต่อธนาคารให้ ตรวจสอบวงเงินให้ว่าเราสามารถซื้อบ้านแบบไหนได้บ้าง และหากขาดเอกสารใดไปทางเอเจนซี่จะดำเนินการให้ เป็นต้น

4. เลือกบ้านมือสองและติดต่อขอสำรวจบ้าน

วิธีดูบ้านมือสองมีอยู่หลายวิธี ขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ของผู้ซื้อว่าให้ความสำคัญกับสิ่งใดมากที่สุด เช่น

• ต้องการบ้านติดรถไฟฟ้า ติดห้างสรรพสินค้า ก็ควรพิจารณาทำเลเป็นหลัก
• อยากได้พื้นที่ใช้สอยเยอะ อาจพิจารณาแบบบ้านเป็นหลัก
• เน้นความสวยงาม ก็อาจพิจารณาเฟอร์นิเจอร์หรือการตกแต่งภายในเป็นหลัก

หลังจากเลือกบ้านหรือโครงการที่ถูกใจแล้ว ติดต่อผู้ขายเพื่อขอดูบ้านที่สนใจเบื้องต้น โดยผู้ซื้อสามารถสอบถามข้อมูล เจรจาต่อรองราคา รวมถึงการเขียนเอกสารทำข้อตกลงจ่ายค่าธรรมเนียมทั้งสองฝ่าย

5. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และเอกสารจดทะเบียน

เมื่อตกลงทำสัญญาเรียบร้อย ให้ผู้ซื้อตรวจเช็กเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านมือสองอย่างละเอียด โดยข้อมูลหลักที่จำเป็นต้องตรวจสอบ ได้แก่

• โฉนดที่ดิน
• หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์บ้าน
• เอกสารที่ดินส่วนบุคคล (ในกรณีที่บ้านปลูกอยู่บนที่ดินส่วนบุคคล)
• บัตรประชาชนผู้ขาย

หากตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อควรดำเนินการตรวจสอบข้อมูลทางกฎหมายในขั้นตอนต่อไป

6. การตรวจสอบข้อมูลทางกฎหมาย

ผู้ซื้อจำเป็นจะต้องตรวจสอบข้อมูลที่ดินหรือบ้านมือสองของตนว่า มีความเสี่ยงที่จะถูกเวนคืนหรือไม่ การเวนคืนที่ดิน คือ การที่รัฐบาลหรือหน่วยงานราชการบังคับซื้อที่ดินจากประชาชน เพื่อนำไปใช้ในกิจการที่เป็นประโยชน์หรือพัฒนาระบบสาธารณูปโภคของประเทศ โดยนำเลขโฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับหน่วยงานรัฐได้ หากเข้าข่ายการโดนเวนคืนควรยกเลิกขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองดังกล่าว และหาบ้านมือสองหลังใหม่ที่ไม่เข้าข่ายพื้นที่เวนคืนจะดีกว่า

7. ตรวจสอบและทำสัญญาการซื้อขาย

ก่อนเริ่มทำสัญญา ควรตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาให้ครบถ้วน เนื้อหาของสัญญาต้องมีความชัดเจน โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้ ค่าอากร และค่ามัดจำ ผู้ซื้อต้องชำระค่ามัดจำอย่างน้อย 3% ของราคาขาย และทางผู้ขายต้องนำสำเนาโฉนดที่ดินพร้อมบัตรประชาชนของตนให้กับผู้ซื้อในวันทำสัญญา เพื่อใช้เป็นเอกสารในการยื่นขอสินเชื่อกู้บ้านกับธนาคาร

8. การยื่นขอสินเชื่อกู้บ้านกับธนาคาร

ผู้ซื้อควรปรึกษาสถาบันการเงินแต่ละแห่งว่า รายได้ของตนผ่านเงื่อนไขการขอสินเชื่อกู้บ้านหรือไม่ โดยปกติแล้วธนาคารจะให้วงเงินกู้สูงสุดสำหรับการซื้อบ้านมือสองอยู่ที่ 90-100% ของราคาบ้านขึ้นอยู่กับศักยภาพของผู้กู้ และเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

9. นัดหมายเพื่อทำการโอนบ้าน

โดยในการโอนบ้านนั้น เจ้าของบ้านและผู้ซื้อจำเป็นต้องไปโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่กรมที่ดิน เพื่อดำเนินการจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนสถานะเจ้าของจากชื่อผู้ขายเป็นผู้ซื้อพร้อมกัน ที่สำนักงานกรมที่ดินในเขต ของที่ดินแปลงที่ได้ทำการซื้อ-ขายไว้ หากผู้ซื้อกู้สินเชื่อจากธนาคารเจ้าหน้าที่จะทำสำเนาโฉนดที่ดินให้ผู้ซื้อเก็บไว้เป็นหลักฐาน ส่วนฉบับจริงจะเก็บไว้กับธนาคารและสำนักงานกรมที่ดินคนละฉบับ

การกู้ซื้อบ้านมือสองอาจมีขั้นตอนที่ค่อนข้างซับซ้อน แต่ทุกขั้นตอนล้วนสำคัญ เพื่อให้ผู้ซื้อได้บ้านมือสองที่ถูกใจมาไว้ครอบครองอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และอีกหนึ่งสิ่งที่สำคัญไม่แพ้ขั้นตอนการซื้อขายคือ การตรวจสภาพบ้านก่อนเข้าอยู่นั่นเอง

การตรวจสอบบ้านมือสองก่อนรับโอนบ้านจะช่วยให้เจ้าของบ้านไม่พบปัญหากวนใจตามมาที่หลัง เช่น เมื่อฝนตกหนักทางระบายน้ำเป็นยังไง ระบายออกทางไหน มีน้ำขังตรงไหนหรือไม่ อีกทั้งยังมีปัจจัยระยะยาวอีกหลายอย่าง ที่จำเป็นต้องเข้าอยู่อาศัยก่อนถึงจะพบ การใช้บริการตรวจบ้านเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่จะช่วยแก้ปัญหาดังกล่าวให้หมดไป

บริการตรวจบ้านอย่างละเอียด โดยวิศวกรผู้เชี่ยวชาญจาก Mr.Home Inspector

รับตรวจบ้านมือสอง ตรวจคอนโดมือสอง มีเช็คลิสต์ตรวจบ้านอย่างละเอียดทุกจุด โดยวิศวกรที่มีประสบการณ์การทำงานก่อสร้างอาคารมากกว่า 15 ปี ใช้เครื่องมือ อุปกรณ์ ตรวจสอบที่ทันสมัย รายงานอ่านเข้าใจง่าย พร้อมให้คำปรึกษาและคำแนะนำเกี่ยวกับการแก้ไขปัญหาต่างๆ

สอบถามราคาหรือข้อมูลเพิ่มเติม
โทร.: 086-507-8885
LINE OA: @mr.homeinspector
Facebook: Mr.Home Inspector รับ ตรวจบ้าน ตรวจคอนโด มืออาชีพ